北京物业费想涨价：不是物业单方说了算，要走业主共同决定

北京市住房和城乡建设委员会在一则典型案例里写得很直白：调整物业服务价格属于全体业主共同决定事项，物业公司未经法定程序擅自上调，法院不予支持。信息发布日期为 2025年12月1日。[1]

案子里争的是什么

A 小区业主李某与甲物业公司因欠费对簿公堂。物业主张按上调后的 2.8 元／平方米・月收取 2022年1月1日至 2023年12月31日物业费；李某认为上调未经业主共同决定，应仍按原标准 2.3 元／平方米・月支付。[1]

法院认为，物业费调整事关全体业主共同利益，须依法组织业主共同决定。甲物业未经法定程序擅自上调，缺乏依据，遂按 2.3 元标准支持该期间费用。[1]

法定表决门槛写在哪

案例「典型意义」援引《北京市物业管理条例》：物业服务收费实行市场调节价并适时调整；调整价格属于全体业主共同决定事项，应经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后方可调整。[1]

换句话说：先达到「双三分之二」参与，再达到「双过半数」同意，程序走完才谈得上新价格对业主有约束力。物业单方发通知、贴告示、改系统报价，不等于完成共同决定。[1]

业主侧可核对的几步

收到涨价通知时，可先问清：是否已按条例完成公示、协商与表决；参与表决的面积与人数占比、同意比例有没有留档；新旧标准对应哪些服务内容变化。案例本身解决的是「未走程序的涨价不被支持」，并不自动否定一切依法表决通过的调整。[1]

说明：以上据北京市住建委公开典型案例整理，具体小区合同、业主大会议事规则及后续执法口径以当地最新规定和文书为准。

来源

[1] 调整物业服务价格需依法进行，北京市住房和城乡建设委员会，2025年12月1日。

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