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title: "房价还能跌几年？2026 的「触底」大概率是假底 - Angryecho"
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> Index of every page on this site: [llms.txt](https://www.angryecho.com/llms.txt)

# **房价还能跌几年？2026 的「触底」大概率是假底**

> 视频来源： [B站 BV1qMVW6wE7U](https://www.bilibili.com/video/BV1qMVW6wE7U/)，UP 主「行长王德发」，16 分 04 秒。 以下为该视频观点整理，文中数据均出自视频，未逐条核实，不构成投资建议。

## 一、开场立论：2026 触底并反弹 15%，是「大忽悠」

有国际机构预测中国房价 **2026 年触底、之后还要涨 15%**。作者直接给两个字：**大忽悠**。

理由是机构**只说了「触底」，没说是什么底** —— 很可能是**中期底（假底）**，而不是长期底。把假底当真底去抄，就会抄在半山腰。

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## 二、日本样本：真底要来回折腾很久

以东京为例：

| 阶段 | 时间 | 表现 |
| --- | --- | --- |
| 泡沫破裂 | 1991 | 房价连跌 **5 年** |
| 第一次反弹 | 1996 | 新房涨 **6%**，只撑了 **1 年半** |
| 再下跌 | 1997 下半年 | 又跌 **5 年** |
| 新房见底 | 2002 | 累计 **11 年** |
| 二手房见底 | 2012 | 再反弹 4 年没撑住、再跌 5 年，累计 **21 年以上** |

### 三点启发

1. **下跌途中出现几个月到一两年的反弹非常正常**，越不代表到底，别急着开香槟。
2. 这种反弹形成的「底」很容易被再次跌破，把人套进去 —— 投资学上叫**诱多**，专业说法是**中期底 / 假底 / 下跌中继底**。
3. 机构不说清「是哪种底」，会误导普通人把假底当真底。

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## 三、三个疑点

全片的骨架，回答了这三个问题，才能判断底部：

1. 为什么过去房价一涨就是 **20 多年**？
2. 为什么涨的过程里还会有下跌，不是一条直线？
3. 为什么下跌过程中的反弹也都是**暂时的**，阻止不了继续跌？

作者的方法论：**盈亏同源** —— 涨和跌的基本原理是同一个。看懂上涨的原理，才能理解下跌为什么不会一两年就结束。

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## 四、为什么能涨 20 年：两个内因

| 内因 | 数据 |
| --- | --- |
| **城镇化** | 城镇人口 2000 年 **4.6 亿** → 2021 年 **9.1 亿**，4 亿多人进城，城里人数直接翻倍 |
| **拆迁** | 2016 年一年拆掉约 **600 万套**旧房，而当年全国二手房成交才 **500 万套** —— 光拆迁需求就超过二手市场总供给 |

> 2016 年深圳房价一年涨 **50%+**。

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## 五、为什么跌起来也不会短：三份买方力量同时枯竭

1. **城镇化到顶**：城镇化率 36.2%（2000）→ **64.7%（2021）**，该进城的都进城了。
2. **拆迁停止**：2021 年国家禁止大拆大建，拆迁户这一路需求直接归零。
3. **老龄化 + 少子化加速**（最关键的一条）。

### 关键对比：为什么我们泡沫破得比日韩早

日本城镇化率 77%、韩国 75%，我们 **64.7%** 就不行了 —— 按日韩经验明明还有 10% 空间。

> **人口下降来得太早。** 韩国是泡沫破裂后**第 29 年**总人口才开始降；我们是\*\*破裂后第一年（2022）\*\*就开始降。

人口下降 = 每年死亡人数大于出生人数。老人去世把房子留给孩子，孩子住不完就出租或出售 —— 天量房源持续涌入市场。

| 年份 | 总人口减少 |
| --- | --- |
| 2022 | 85 万 |
| 2025 | **340 万** |
| 未来预估 | 每年 400 万 → 500 万 → 800 万 |

### 供需已经反转

- 2025 年全国二手房成交：**600 多万套**（当前愿意买、能成交的上限）
- 截至今年 5 月挂牌待售二手房：**800 多万套**

**供给已经压倒需求**，注定有人卖不掉、要排队；一排队就有人挂低价砸盘。这个结论对**全国约 95% 的城市**成立。

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## 六、那 5% 人口净流入的城市为什么也跌？

作者引入一个经济学概念：

> **有效需求 = 欲望 + 购买能力**

人口流入是真的，但**房价太贵，空有欲望买不起**。必须等价格降到和当地人收入匹配，欲望才能转化成有效需求、托住房价。

所以：**泡沫挤干净之前，无论城市大小，谁都逃不掉；即使价格反弹也只是暂时的，后面继续探底。**

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## 七、为什么涨跌都不是直线：政策的真实意图

表面看：涨了出限涨，跌了出救市。但作者认为**两边都不是真心**。

### 涨的时候限涨 —— 不是不想涨，是想涨得慢

> 过去地方政府财政收入「十块钱里有五块靠卖地」，房地产是心肝宝贝。假设房价从 1 万涨到 10 万必然破，那我**时不时打压一下，让泡沫晚破几年，就能多卖几年地**。

所以打压力度受限，跌完还会涨。

### 跌的时候救市 —— 不是想让它涨回去

国家的真实处境：**它比谁都希望房价早点到底**，因为到底才能**全国开征房产税**补税源。

| 年份 | 卖地收入 |
| --- | --- |
| 2021 | **8.7 万亿** |
| 2025 | **4.15 万亿**（腰斩 **52%**） |

> 「有的靠财政拨款的单位，个别老师的工资都被拖欠了。」

但**一直跌，想买的人也不敢买**，所以隔段时间制造一次反弹，给想买的人一个进场理由。

### 核心逻辑：保人不保房价

一套房从 500 万跌到 200 万：

- 一个家庭独自承担 300 万差价 → 太痛苦，容易引发社会危机。
- 但如果 400 万时亏 100 万卖给张三，300 万时再亏 100 万卖给李四 → **三个人各亏 100 万，好受很多**。

这就是**软着陆**：房子不至于断供，银行安全保住，风险被摊薄。

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## 八、所以反弹注定短暂

| 方向 | 机制 |
| --- | --- |
| 上涨中的下跌 | 限涨力度有限 + 城镇化/拆迁红利还没吃完 → 跌完继续涨 |
| 下跌中的反弹 | 救市只是控制力度引新人接盘，等抄底力量消耗完，少子化的抛压重新汇集 → 继续跌 |

> 「过去几年都是小阳春火一阵然后熄火，不都这样吗。」

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## 九、回到 2026 能不能触底

**答案：还没到。** 判断依据：

1. 这几年一直跌，走势上**还没经历过时间较长的持续性反弹**。
2. 按国际经验，真触底要「反弹—回落—再反弹—再回落」**来回震荡好几段**。
3. **首次正式反弹形成的底，一般只能算中期底**，不是长期底。

至于这个反弹是 2026、2027 还是哪一年，「**都无所谓**」—— 只要有长期宏观视角，就不容易抄到假底。

### 城市会分化

日本那次反弹，**只有东京核心区新房和少数特别好城市**才有资格参与；二三线最多勉强持平，大部分继续阴跌，**连参与反弹的资格都没有**。

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## 十、作者给的「判断底部」方法：跟着聪明钱

**聪明钱 = 国家的钱。** 具体看一个指标：

> **3000 亿保障性住房再贷款** —— 地方政府可按极低利息贷款，专项用于收购市场上的存量房，改造成保障房出租。

关键细节：

- 申请截止 **2027 年底**，总窗口 3.5 年。
- 到目前**过去两年，只用掉不到 30%**。
- 为什么用得这么慢？**谁用得多谁就买得多**，房价继续跌就要担责，所以没人敢用。

### 信号

> 等各地政府从「**不情不愿地用**」变成「**抢着申请**」、真金白银大规模收购存量房做保障房 —— 那就说明**在他们眼里，底到了，再跌也跌不了多少**，因为只有这时候他们才敢抄底。

⚠️ 注意：他们买保障房的价格**低于市价**，要用他们的**实际成交价**做参考，不是挂牌价。

作者称这是「借助政府里最聪明的脑袋帮你做检测」，简单且专业投资者常用。

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## 一句话压缩版

> 房价 2026 年就算「触底」，大概率也是**中期底 / 假底**：人口断崖 + 供给压倒需求决定了这是**长周期**而非一两年能结束的事；政策的两头调控都只是**减速带**，不是**转向灯**；想认真底，盯住地方政府的 3000 亿保障房再贷款什么时候从「没人敢用」变成「抢着用」。

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