房价还能跌几年？2026 的「触底」大概率是假底

视频来源：B站 BV1qMVW6wE7U，UP 主「行长王德发」，16 分 04 秒。 以下为该视频观点整理，文中数据均出自视频，未逐条核实，不构成投资建议。

一、开场立论：2026 触底并反弹 15%，是「大忽悠」

有国际机构预测中国房价 2026 年触底、之后还要涨 15%。作者直接给两个字：大忽悠。

理由是机构只说了「触底」，没说是什么底 —— 很可能是中期底（假底），而不是长期底。把假底当真底去抄，就会抄在半山腰。

二、日本样本：真底要来回折腾很久

以东京为例：

三点启发

1. 下跌途中出现几个月到一两年的反弹非常正常，越不代表到底，别急着开香槟。

2. 这种反弹形成的「底」很容易被再次跌破，把人套进去 —— 投资学上叫诱多，专业说法是中期底 / 假底 / 下跌中继底。

3. 机构不说清「是哪种底」，会误导普通人把假底当真底。

三、三个疑点

全片的骨架，回答了这三个问题，才能判断底部：

1. 为什么过去房价一涨就是 20 多年？

2. 为什么涨的过程里还会有下跌，不是一条直线？

3. 为什么下跌过程中的反弹也都是暂时的，阻止不了继续跌？

作者的方法论：盈亏同源 —— 涨和跌的基本原理是同一个。看懂上涨的原理，才能理解下跌为什么不会一两年就结束。

四、为什么能涨 20 年：两个内因

2016 年深圳房价一年涨 50%+。

五、为什么跌起来也不会短：三份买方力量同时枯竭

1. 城镇化到顶：城镇化率 36.2%（2000）→ 64.7%（2021），该进城的都进城了。

2. 拆迁停止：2021 年国家禁止大拆大建，拆迁户这一路需求直接归零。

3. 老龄化 + 少子化加速（最关键的一条）。

关键对比：为什么我们泡沫破得比日韩早

日本城镇化率 77%、韩国 75%，我们 64.7% 就不行了 —— 按日韩经验明明还有 10% 空间。

人口下降来得太早。 韩国是泡沫破裂后第 29 年总人口才开始降；我们是**破裂后第一年（2022）**就开始降。

人口下降 = 每年死亡人数大于出生人数。老人去世把房子留给孩子，孩子住不完就出租或出售 —— 天量房源持续涌入市场。

供需已经反转

• 2025 年全国二手房成交：600 多万套（当前愿意买、能成交的上限）

• 截至今年 5 月挂牌待售二手房：800 多万套

供给已经压倒需求，注定有人卖不掉、要排队；一排队就有人挂低价砸盘。这个结论对全国约 95% 的城市成立。

六、那 5% 人口净流入的城市为什么也跌？

作者引入一个经济学概念：

有效需求 = 欲望 + 购买能力

人口流入是真的，但房价太贵，空有欲望买不起。必须等价格降到和当地人收入匹配，欲望才能转化成有效需求、托住房价。

所以：泡沫挤干净之前，无论城市大小，谁都逃不掉；即使价格反弹也只是暂时的，后面继续探底。

七、为什么涨跌都不是直线：政策的真实意图

表面看：涨了出限涨，跌了出救市。但作者认为两边都不是真心。

涨的时候限涨 —— 不是不想涨，是想涨得慢

过去地方政府财政收入「十块钱里有五块靠卖地」，房地产是心肝宝贝。假设房价从 1 万涨到 10 万必然破，那我时不时打压一下，让泡沫晚破几年，就能多卖几年地。

所以打压力度受限，跌完还会涨。

跌的时候救市 —— 不是想让它涨回去

国家的真实处境：它比谁都希望房价早点到底，因为到底才能全国开征房产税补税源。

「有的靠财政拨款的单位，个别老师的工资都被拖欠了。」

但一直跌，想买的人也不敢买，所以隔段时间制造一次反弹，给想买的人一个进场理由。

核心逻辑：保人不保房价

一套房从 500 万跌到 200 万：

• 一个家庭独自承担 300 万差价 → 太痛苦，容易引发社会危机。

• 但如果 400 万时亏 100 万卖给张三，300 万时再亏 100 万卖给李四 → 三个人各亏 100 万，好受很多。

这就是软着陆：房子不至于断供，银行安全保住，风险被摊薄。

八、所以反弹注定短暂

「过去几年都是小阳春火一阵然后熄火，不都这样吗。」

九、回到 2026 能不能触底

答案：还没到。 判断依据：

1. 这几年一直跌，走势上还没经历过时间较长的持续性反弹。

2. 按国际经验，真触底要「反弹—回落—再反弹—再回落」来回震荡好几段。

3. 首次正式反弹形成的底，一般只能算中期底，不是长期底。

至于这个反弹是 2026、2027 还是哪一年，「都无所谓」—— 只要有长期宏观视角，就不容易抄到假底。

城市会分化

日本那次反弹，只有东京核心区新房和少数特别好城市才有资格参与；二三线最多勉强持平，大部分继续阴跌，连参与反弹的资格都没有。

十、作者给的「判断底部」方法：跟着聪明钱

聪明钱 = 国家的钱。 具体看一个指标：

3000 亿保障性住房再贷款 —— 地方政府可按极低利息贷款，专项用于收购市场上的存量房，改造成保障房出租。

关键细节：

• 申请截止 2027 年底，总窗口 3.5 年。

• 到目前过去两年，只用掉不到 30%。

• 为什么用得这么慢？谁用得多谁就买得多，房价继续跌就要担责，所以没人敢用。

信号

等各地政府从「不情不愿地用」变成「抢着申请」、真金白银大规模收购存量房做保障房 —— 那就说明在他们眼里，底到了，再跌也跌不了多少，因为只有这时候他们才敢抄底。

⚠️ 注意：他们买保障房的价格低于市价，要用他们的实际成交价做参考，不是挂牌价。

作者称这是「借助政府里最聪明的脑袋帮你做检测」，简单且专业投资者常用。

一句话压缩版

房价 2026 年就算「触底」，大概率也是中期底 / 假底：人口断崖 + 供给压倒需求决定了这是长周期而非一两年能结束的事；政策的两头调控都只是减速带，不是转向灯；想认真底，盯住地方政府的 3000 亿保障房再贷款什么时候从「没人敢用」变成「抢着用」。